Si consideri il caso di un mini condominio, composto da due unità immobiliari.
Uno dei due appartamenti ha usufruito del bonus ristrutturazioni, per il massimo dell’importo consentito (96.000 €), mentre l’altro appartamento ha eroso solo in parte l’imponibile fiscale ammesso dalla legge.
Dopo qualche anno, i due immobili vengo fusi, creando un unico e nuovo subalterno sotto il profilo catastale.
Il nuovo immobile (classifichiamolo, a titolo di esempio, come un villino, cat. A/7) potrà avere accesso ai bonus edilizi, come se questi fossero stati azzerati dalla fusione catastale oppure i massimali a disposizione dovranno tenere conto di quanto eseguito in passato negli immobili originari?
Luca
La fusione catastale di due unità immobiliari che hanno già beneficiato, in tutto o in parte, delle detrazioni edilizie non azzera i massimali utilizzabili.
Questo principio è stato chiarito sia dall’Agenzia delle Entrate sia dalla giurisprudenza.
In particolare, il limite massimo di spesa detraibile (96.000 euro per unità immobiliare) è individuato con riferimento alle unità preesistenti all’inizio degli interventi agevolati.
Il fatto che successivamente si proceda alla fusione catastale in un’unica unità (ad esempio, trasformando due appartamenti in un villino) non fa venir meno la “storia” delle agevolazioni già utilizzate e non consente di far ripartire il plafond come se si trattasse di un immobile nuovo.
Questo vuol dire che, se un’unità immobiliare aveva già esaurito la propria capienza (ad esempio avendo fruito dei 96.000 euro), e l’altra l’aveva solo parzialmente utilizzata, in caso di fusione catastale il nuovo immobile continuerà a scontare i limiti derivanti dalla somma delle agevolazioni già fruite sulle due unità originarie.
L’Agenzia delle Entrate ha ribadito (ad esempio nella Circolare 13/E del 31 maggio 2019) che occorre considerare, ai fini del calcolo del plafond residuo, l’importo complessivo delle spese sostenute sugli immobili originari, indipendentemente dalla successiva modifica catastale o dall’accorpamento.
Nel Suo caso, quindi, il nuovo immobile risultante dalla fusione non potrà accedere a un nuovo plafond pieno, ma dovrà “ereditare” i consumi pregressi dei due subalterni, sottraendo le spese già detratte per ciascuno di essi.
