Una transazione con un ex fornitore (manutenzione ascensori) del supercondominio, rientra nell’ “ordinaria amministrazione” oppure l’amministratore deve essere preventivamente autorizzato ed avere mandato dall’Assemblea? La somma transata e pattuita va suddivisa tra tutti i condomini che usufruiscono del servizio in “Parti Uguali” oppure “Applicando le Tabelle Millesimali relative agli Ascensori?
La transazione con un ex fornitore del supercondominio è un atto che, di regola, non rientra nell’ordinaria amministrazione, ma costituisce un atto di straordinaria amministrazione. Infatti, stipulare una transazione significa definire una controversia o una potenziale lite, con effetti vincolanti sul patrimonio comune e sull’esito di eventuali rivendicazioni future.
Di conseguenza, l’amministratore deve essere preventivamente autorizzato dall’Assemblea, che delibera con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile (di norma almeno la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi). Senza un mandato assembleare, l’amministratore non ha il potere di concludere validamente la transazione, salvo che si tratti di una somma di modestissimo importo e di evidente pertinenza a un’attività gestionale corrente, circostanza che tuttavia non è la regola.
Quanto alla ripartizione della somma transata e pattuita, il criterio applicabile è quello ordinario previsto per la gestione e la manutenzione degli impianti comuni: la spesa va suddivisa in base alle Tabelle Millesimali relative all’uso e alla proprietà degli ascensori, non in parti uguali. Soltanto se un regolamento contrattuale di supercondominio prevedesse in modo espresso e inequivoco la ripartizione in parti uguali per questo tipo di spese, si applicherebbe la diversa modalità di riparto.
In sintesi, l’amministratore deve ricevere un preciso mandato dall’Assemblea per stipulare la transazione, e l’importo complessivo deve essere ripartito tra i condomini interessati secondo i millesimi di proprietà o di utilizzo riferiti all’impianto ascensore, come da tabelle allegate al regolamento o approvate a suo tempo.
