Nel mio palazzo ci sono 24 appartamenti. 7 al piano terra. 7 al 1 piano e 7 al 2 piano. 3 piano solo terrazzo.
L’accesso per i piani terra avviene da un cortile condominiale comune.
Poi c’è un vano scale con 3 rampe di scale. L’accesso agli appartamenti del 1piano avviene mediante un balcone esterno di ringhiera in cui sono ubicati i 7 portoncini di ingresso dei proprietari del 1 piano.
Analogamente al 2 piano c’è un secondo balcone condominiale in cui accedono i 7 proprietari del secondo piano. La terrazza del terzo piano ha accesso direttamente dal vano scale in quanto non è presente un terzo balcone.
Il balcone del 2 piano piano funge da copertura al balcone del 1 piano e analogamente il balcone del primo piano funge da copertura agli appartamenti del piano terra. In condominio si pone la questione se questi balconi siano condominiali e quindi devono provvedere per millesimi tutti e 24 i condomini oppure i balconi del primo piano e del secondo piano siano privati e quindi vanno pagati dai 7 proprietari che li usano. Resta anche in dubbio se la ringhiera e i muretti di tali balconi siano da considerarsi condominiali e solo la parte calpestabile di proprietà privata.
Giancarlo
Nel caso specifico del suo condominio, i balconi a ringhiera posti al primo e al secondo piano, che servono da passaggio per accedere agli appartamenti, non possono essere considerati di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in quanto costituiscono il solo accesso alle rispettive abitazioni. Tali strutture, pur non essendo comuni a tutto l’edificio, non hanno nemmeno natura privata, ma assumono la qualifica di parti comuni limitate, ovvero comuni ai soli condomini che ne fanno uso.
Dal punto di vista giuridico, si tratta di elementi necessari all’utilizzo delle unità immobiliari servite e, come tali, rientrano tra le parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, anche se limitatamente al gruppo di condomini interessati. La loro funzione di collegamento e distribuzione rende evidente la natura collettiva, anche se circoscritta, e porta a concludere che la relativa manutenzione e riparazione debba essere sostenuta dai soli proprietari degli appartamenti del piano servito, ossia i sette condomini del primo piano per il primo ballatoio, e i sette del secondo piano per quello superiore. La ripartizione può avvenire in parti uguali o secondo i millesimi, in base a quanto previsto dal regolamento condominiale o deliberato in assemblea.
Per quanto riguarda la struttura dei balconi, è opportuno distinguere tra la superficie calpestabile, i parapetti e i muretti. La soletta del balcone, che nel suo caso funge anche da copertura per gli spazi sottostanti, è generalmente considerata di proprietà del condomino del piano superiore, ma produce effetti anche a vantaggio del piano inferiore. Ciò implica che, in caso di danni da infiltrazioni, si potrebbe configurare una responsabilità condivisa tra il proprietario del balcone e, in taluni casi, il condominio, soprattutto se la funzione di copertura è estesa e strutturalmente integrata all’edificio.
Le ringhiere e i muretti laterali, invece, possono essere considerati parti comuni dell’intero condominio soltanto se hanno una funzione architettonica rilevante, omogenea e visibile esternamente, contribuendo in modo significativo al decoro dell’edificio. In mancanza di tale rilevanza estetica, sono da considerarsi elementi comuni esclusivamente ai condomini che utilizzano il balcone stesso.
In definitiva, salvo quanto eventualmente previsto da un regolamento contrattuale di condominio, i balconi di cui si discute devono ritenersi comuni ai soli condomini che vi accedono, i quali sono anche i soli tenuti a sostenere le spese per la loro manutenzione. La natura condominiale delle ringhiere e dei muretti dipenderà invece dalla loro funzione e dal loro impatto sull’estetica dell’edificio.
