Buongiorno,
mia madre ha venduto a mio figlio un’abitazione con i benefici fiscali della prima abitazione e a me ha concesso l’usufrutto.
Vorrei acquistare un box nelle adiacenze della casa di cui sono usufruttuario, l’autorimessa può essere considerata pertinenza della casa su cui ho l’usufrutto? L’acquisto può avvenire con i benefici fiscali della prima abitazione?
Vittorio
Preliminarmente, si osserva che il vigente Codice civile, all’art. 817, comma 2, recita che la destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima. Inoltre, l’art. 818, commi 1 e 2, c.c. prevedono che gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto; le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
In proposito, il Fisco ha evidenziato che gli immobili abitativi godono dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale agevolata, cioè essere applicata in misura fissa, e non proporzionalmente al valore dell’immobile acquistato. L’agevolazione vale anche per le pertinenze, che possono essere acquistate anche separatamente sempreché risulti nell’atto di acquisto la destinazione pertinenziale dell’immobile. In particolare, nella risposta n. 33 del 19 gennaio 2022, l’Agenzia dell’Entrate ha evidenziato che esiste vincolo pertinenziale se tra i due beni c’è un collegamento “durevole ed attuale”. Tuttavia, i due beni devono essere ubicati in luoghi “prossimi” tra loro. Quindi, un bene diventa pertinenziale solo se vi è un atto di destinazione che crei un durevole rapporto fra la cosa principale e la cosa accessoria.
Premesso ciò, per la Cassazione (Cass. civ. n. 11699/2002; Cass. civ. n. 20911/2021) la legittimazione a creare il rapporto di pertinenzialità spetta solo a chi abbia contemporaneamente la disponibilità giuridica di entrambi i beni (bene principale e bene accessorio), e pertanto la legittimazione spetterebbe, oltre che al proprietario, anche ai titolari del diritto di usufrutto, uso e abitazione. Aderendo a questa tesi, l’acquisto potrebbe avvenire con i benefici fiscali.
Tuttavia, esiste anche una posizione dottrinale “contraria” (la quale ha affrontato la medesima questione dell’utente), ritenendo che l’usufruttuario è considerato titolare di una situazione giuridica inidonea a creare una relazione “durevole” fra la cosa principale e la cosa accessoria, dal momento che il diritto di usufrutto è un diritto di durata temporanea, potendo cessare da un momento all’altro per morte del titolare; cioè, secondo tale tesi, mancherebbe l’elemento della “durevolezza”. Seguendo questa posizione restrittiva, con l’àmbito di applicazione dell’art. 20 del T.U.R., non dovrebbe essere possibile ritenere la tesi, in favore dell’usufruttuario, di vantate (sul bene acquisito con i benefici prima casa) gli stessi benefici per l’acquisto di un box pertinenziale in piena proprietà.
L’argomento è particolare, quindi occorre valutare con particolare attenzione la possibilità di usufruire dei citati benefici fiscali.
