Mia figlia con il prossimo anno andrà ad abitare nell’appartamento di cui è nuda proprietaria al 25% (mia moglie è piena proprietaria al 50% ed usufruttuaria al 25%, io sono usufruttuario per il restante 25%: Nudi proprietari sono i nostri due figli). È compatibile con le disposizioni dell’art.2, comma 747, lettera c, L. 160/2019, una riduzione del 25% dell’IMU, tenendo presente che oltre alla casa in cui abitiamo, abbiamo una casa al mare? In caso affermativo, è necessario stipulare con nostra figlia un contratto di comodato gratuito, oltre naturalmente al cambio di residenza?
Per prima cosa: ai fini IMU il soggetto passivo è solo chi ha il diritto reale di godimento, quindi lei e sua moglie come usufruttuari, non i figli nudi proprietari. Vostra figlia, anche se ci andrà a vivere e trasferirà la residenza, non diventa soggetto passivo IMU su quell’immobile.
La riduzione prevista dall’art. 1, comma 747, lett. c), L. 160/2019 consiste in una riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni concesse in comodato gratuito a figli/genitori che le usano come abitazione principale, ma solo se sono rispettate contemporaneamente alcune condizioni:
contratto di comodato registrato;
comodatario che usa l’immobile come abitazione principale;
immobile non di lusso;
il comodante possiede in Italia solo l’immobile concesso in comodato, potendo al massimo avere un’altra abitazione adibita a propria abitazione principale nello stesso comune.
La dottrina e la prassi (MEF, FAQ, circolari, articoli specialistici) chiariscono che, ai fini di questa agevolazione, il proprietario/usufruttuario può avere al massimo due immobili abitativi: la propria abitazione principale e quello concesso in comodato al figlio, entrambi nello stesso comune; il possesso di una terza casa abitativa, ad esempio la casa al mare in altro comune, fa decadere il requisito e fa perdere il diritto alla riduzione. Applicando questo schema al vostro caso:
avete la casa in cui abitate (abitazione principale);
avete l’appartamento dove andrà a vivere vostra figlia;
avete anche una casa al mare.
Il solo fatto di avere la casa al mare fa sì che non possiate accedere alla riduzione IMU per il comodato sull’appartamento di vostra figlia, anche se lei trasferisce la residenza e anche se stipulaste un comodato registrato. Quindi, alla sua domanda:
1. È compatibile con l’art. 1, comma 747, lett. c, L. 160/2019 una riduzione del 25% (in realtà 50% della base imponibile) dell’IMU?
No, perché il possesso della casa al mare fa venire meno il requisito patrimoniale richiesto dalla norma.
2. È necessario stipulare un contratto di comodato gratuito con vostra figlia?
Non ai fini IMU: il comodato, in questa situazione, non vi dà alcuna agevolazione. Potreste farlo solo per regolare civilisticamente l’uso dell’immobile, ma fiscalmente l’IMU resterebbe dovuta integralmente da te e da tua moglie come usufruttuari.
