Sto comprando casa e dovrei sottoscrivere un mutuo di 160.000 euro. L’agenzia con cui sto concludendo l’operazione, che intermedia anche finanziamenti bancari, mi propone un mutuo a 25 anni variabile ma a rata costante, perché a suo dire mi consente di tenere l’esborso mensile sotto controllo pagando meno del prestito fisso. Il tasso sarebbe del 2,8%, contro il 2,65% del variabile puro e il 3,5% del fisso. Conviene accettare la proposta?
Il mutuo a rate costanti oggi è proposto da pochissimi istituti perché il prodotto presenta rischi seri per il debitore che, contrariamente a quanto apparirebbe a prima vista, sono più ridotti quando il tasso di partenza è alto. E spieghiamo perché. La rata di un finanziamento a rata costante, come del resto quella di tutti i mutui, è composta da una quota capitale e da una quota interessi. Se variano gli interessi, per tenere fermo l’importo della rata necessariamente bisogna trasferire la variabilità del prodotto sulla quota capitale, per cui: se il tasso scende si riduce maggiormente il debito, se gli interessi salgono la somma dovuta scende di meno. In pratica se i tassi si mantengono in media sotto quello di partenza, la durata del mutuo si riduce, se i tassi sono più alti il rimborso del prestito dura di più. Prendiamo il finanziamento del nostro lettore e ipotizziamo che per tutto un anno il tasso rimanga fermo al 2,8%, con una rata da 742 euro al mese. Al termine dei dodici mesi il debito residuo ammonterebbe a 155.516 euro. Adesso ipotizziamo che l’anno prossimo i tassi aumentino di un punto e che l’incremento perduri fino alla fine. Ebbene in questa ipotesi la durata si allungherebbe di ben 42 mesi. Nel caso di aumento repentino, e molto forte dell’Euribor, si rischierebbe addirittura di pagare rate aumentando il debito. Certo è un’ipotesi estrema, ma quando i tassi di partenza sono alti i rischi sopramenzionati sono molto ridotti. Il primo mutuo a rata costante lanciato in Italia si chiamava «Sonni tranquilli». Si è poi scoperto che le nottate del debitore potevano diventare piuttosto agitate…
