Conviene comprare o affittare casa? Meglio il mutuo quasi sempre, da Roma a Milano (tranne che in un caso molto particolare)

Un confronto tra la convenienza del mutuo rispetto a quelle dell’affitto presupporrebbe una condizione che sul mercato nei fatti non si verifica quasi mai e cioè che la medesima abitazione sia offerta contemporaneamente in vendita e in locazione a prezzi certi. Solo di fronte a una situazione come quella si può effettuare una simulazione attendibile dal punto di vista finanziario ma non decisiva in assoluto perché bisogna tenere conto delle condizioni soggettive di chi si trova di fronte alla scelta (periodo di permanenza previsto nell’abitazione, redditi e risparmi disponibili).

Il confronto tra le città

Con questa premessa, per dare un’indicazione tendenziale di larga massima si può effettuare il confronto tra valori medi di vendita e di affitto, con tutti i limiti che questi dati comportano. Per effettuare un confronto su dati più possibile medi abbiamo considerato per le venti città più popolose d’Italia il prezzo richiesto e il canone richiesto per 80 metri quadrati e abbiamo ipotizzato il finanziamento con un mutuo che ricalca quello medio chiesto in Italia lo scorso anno secondo la stima Abi-Entrate: un finanziamento a 25 anni per il 77% del prezzo della casa, arrotondando lievemente i numeri ufficiali (77,2% e 25,3 mesi). 

Dove comprare è più conveniente

Il tasso del mutuo qui considerato è del 3,5%. Con queste condizioni il mutuo risulta dovunque più conveniente: di poco a Milano, dove a fronte di un affitto da 1.810 euro si paga una rata mensile da 1.700 euro, con un risparmio limitato a 110 euro al mese; di più a Roma, dove si registra un gap di 334 euro (1.440 euro l’affitto contro 1.106 per il mutuo). Le maggiori differenze a favore del mutuo si registrano a Catania, con 389 euro, a Padova con 385 e a Torino, con 360. La minore è quella del capoluogo lombardo, seguita da 132 a Verona e da Trieste con 160.

Il confronto sulla copertura e sulla durata

A parità di prezzi, canoni e tasso del mutuo il calcolo di convenienza cambia radicalmente se si mutano il tasso di copertura del finanziamento e la durata. Limitandoci a Milano e Roma, se ipotizziamo un mutuo all’80% del valore a 20 anni la rata per l’acquisto nel capoluogo lombardo salirebbe a 2.046 euro con uno svantaggio rispetto all’affitto di ben 236 euro; nella Capitale il mutuo costerebbe 1.332 euro al mese e il vantaggio rispetto all’affitto si assottiglierebbe fino a soli 108 euro. Se invece ipotizziamo una durata trentennale e un apporto al 70% lo scenario cambia radicalmente: a Milano la rata scende a 1.386 euro al mese e il vantaggio sale fino a 424 euro. Nella Capitale la rata sarebbe di 902 euro e il gap con il canone salirebbe a 538.

Il tesoretto di partenza

Il mutuo quindi appare più conveniente, ma è necessario che si verifichino anche le condizioni soggettive sopra accennate. A partire dall’orizzonte temporale ipotizzato per la permanenza nella casa: se a priori si sa che dopo pochi anni si cambierà residenza è meglio l’affitto perché le spese legate all’acquisto e all’accensione del mutuo difficilmente si potranno recuperare con il guadagno alla rivendita. Lo stesso vale se, pur non avendo una scenario chiaro per il futuro, si ritenga inopportuno vincolarsi con un’abitazione di proprietà. E poi per comprare bisogna disporre di un tesoretto (almeno il 30% del prezzo dell’immobile se si vuole il mutuo adoperato per la nostra simulazione) che non tutti hanno. E anche se si hanno risparmi si potrebbe pensare di non impiegarli nell’acquisto. E ancora, se la rata supera il 30/35% del reddito il mutuo è difficile da ottenere mentre l’approccio all’affitto non è impossibile.