Immobile indiviso locato a terzi in comproprietà per 1/3 ciascuno a 3 fratelli, pervenuto per eredità paterna.
I 3 fratelli ristrutturano dividendosi la spesa per 1/3,usufruendo singolarmente delle detrazioni fiscali.
Successivamente 2 fratelli cedono in mediazione la loro quota di 1/3 con un unico atto al 3° fratello che diventa proprietario esclusivo e beneficiario dei canoni, senza detenzione materiale e diretta.
Le residue rate di detrazioni fiscali a chi spettano?
Linee guida Agenzia indicano:
-Cessione quota/frazione non comporta trasferimento e rimangono in capo al venditore;
-Cessione quota con cui l’acquirente diventa unico proprietario, all’acquirente (es.50% al comproprietario dell’altro 50%).
Chi dei 2 venditori potrebbe vantare la vendita per primo di una quota per cui l’acquirente non consoliderebbe l’intera proprietà e quindi mantenere il proseguimento delle detrazioni? Salomonicamente dovrebbero accordarsi l’uno rimborsando all’altro metà del residuo?
Se si trasferiscono all’acquirente questi, a fronte di esborso di 1/3 sulla spesa totale oltre a recuperare il proprio 50% incamererebbe il 50+ 50% dei 2 venditori.
L’atto è muto sul punto, non esiste scrittura privata.
Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è ceduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare.
In caso di trasferimento per atto tra vivi quindi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile e in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile. Costituisce una eccezione a quanto precede il caso in cui il trasferimento dell’immobile avvenga solo in parte, da intendersi nel senso che il cedente mantiene in parte la proprietà del bene.
Nel caso in specie nessuno dei cedenti mantiene quote nell’immobile oggetto di trasferimento e chi acquisisce la proprietà ne diventa proprietario esclusivo. In questa ipotesi, in assenza di pattuizioni differenti (comunque sempre possibili, ma da prevedere nell’atto o in una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito) la residua detrazione si trasmette all’acquirente.
Per completezza si consiglia di notificare alle parti cedenti il fatto che si procederà alla fruizione della detrazione così da evitare una eventuale doppia fruizione dello stesso.
