Sono interessato ad acquistare in un condominio due appartamenti posti in due piani diversi, che sarebbero abitati dallo stesso, unico, nucleo familiare. Chiedo: i due appartamenti possono essere accatastati insieme come un unico appartamento e godere del beneficio come prima casa?
Marcello
È definita fusione o accorpamento immobiliare l’unione di due o più unità immobiliari che siano adiacenti, ovvero sullo stesso piano o su due piani sovrapposti. La fusione di due o più immobili, consente dunque di costituire una unità immobiliare, ovvero di costituire una nuova unica particella o subalterno catastale che comprende le due di partenza.
Per far sì che si realizzi l’accorpamento, bisogna effettuare dei lavori di ristrutturazioni tali da determinare e dimostrare che ormai l’unità abitativa è unica. Questi lavori, di solito sono impegnativi, in quanto possono prevedere l’aggiornamento degli impianti elettrici e le variazioni delle mura strutturali importanti.
In materia, come sottolineato dal Fisco (risoluzione del 19/12/2017 n. 154), è possibile fruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile da accorpare ad altri due già posseduti a condizione che si proceda alla fusione delle unità immobiliari e che l’abitazione risultante dalla fusione non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Come precisato in giurisprudenza, possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate purché ricorrano due condizioni, e cioè la destinazione, da parte dell’acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile così “unificato” (Cass. 12 giugno 2020, n. 11322). L’agevolazione presuppone che, entro il termine di tre anni dalla registrazione, deve esser dato effettivo seguito all’impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all’unificazione dei locali (Cass., 7 ottobre 2020, n. 21614). Dunque, ai fini dell’agevolazione della c.d. “prima casa”, è irrilevante che gli immobili (due o più) acquistati con unico atto siano collocati su unico livello o su distinti livelli, essendo sufficiente che la relazione materiale di contiguità, adiacenza o sovrapposizione consenta – mediante l’esecuzione delle opere necessarie – il loro accorpamento in un’unica abitazione che non abbia complessive caratteristiche “di lusso” (Cass 12 giugno 2020, n. 11322).
