Affitti brevi turistici, «i Comuni non possono vietarli o limitarli»: i motivi della sentenza

I Comuni italiani non possono imporre restrizioni alle attività di affitti brevi a scopo turistico, a meno che non abbiano funzione imprenditoriale. È quanto stabilisce la sentenza n. 2928/2025 del Consiglio di Stato, secondo cui gli immobili destinati alla locazione turistica da utenti privati non rientrano nel concetto di strutture ricettive (dove invece, ad esempio, rientrano le case vacanza), quindi non sono soggetti alla stessa normativa. L’organo costituzionale ribadisce, inoltre, che non esiste una legge nazionale che regola gli affitti brevi privati e che non è conferito alle amministrazioni comunali il compito di farlo. 

Il caso «zero» del Comune di Sirmione

L’origine di questa vicenda risale al 2022, quando il Comune di Sirmione, in provincia di Brescia, ha elaborato un regolamento del mercato di locazione turistica privata. Su di esso ai tempi si era espressa parzialmente a favore anche una sentenza del Tar che – secondo il Consiglio di Stato – ha «erroneamente riconosciuto all’amministrazione locale il potere di chiedere la produzione, unitamente alla comunicazione di inizio attività, di documentazione ulteriore» rispetto a quanto già richiesto dalla regione. Un provvedimento che, in tal modo, ha dato al Comune il potere di «vietare la stipula di contratti di locazione a finalità turistica». Infatti, nei confronti di Sirmione è stato aperto un contenzioso dopo che l’amministrazione ha rifiutato la pratica di un utente privato che intendeva avviare un’attività non imprenditoriale di locazione turistica, perché forniva solo la Comunicazione di inizio attività (Cia) quando era necessaria anche la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia). 

Il verdetto del Consiglio di Stato

Secondo la sentenza del Consiglio di Stato, non è così: l’articolo 38 della legge della regione Lombardia n. 27 del 2015 (nella versione introdotta dall’art. 15, comma 1, lett. c, della legge regionale n. 20 del 2024) stabilisce che «tutte le locazioni turistiche gestite in forma non imprenditoriale sono soggette alla preventiva presentazione della Comunicazione di inizio attività (Cia) al comune nel cui territorio si svolge l’attività, mentre le locazioni turistiche gestite in forma imprenditoriale sono soggette alla presentazione della Scia». Inoltre, «nel quadro normativo attuale ­– si legge nella pronuncia del Consiglio di Stato –, l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell’immobile, riconducibile al diritto del proprietario ed alla libertà contrattuale, non ricade nell’ambito dell’articolo 19 della legge n. 241 del 1990 e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione». La sentenza specifica, inoltre, che sia a livello nazionale che regionale gli affitti brevi a scopo turistico non possono essere equiparati alle strutture ricettive, essendo «immobili che non confluiscono in tale categoria e non sono soggetti all’intera disciplina».

Perché i Comuni limitano gli affitti brevi

Le ragioni per cui i Comuni hanno iniziato ad applicare normative specifiche per il territorio per regolare gli affitti brevi sono diverse e variano a seconda della località. Ad esempio, nel caso di Firenze – che proprio di recente ha approvato un nuovo regolamento del mercato di locazione turistica – così come di Venezia si può parlare di overtourism: l’afflusso di turisti è talmente alto che il carico si dimostra troppo eccessivo per il territorio e uno degli escamotage per ridurlo è proprio porre dei paletti agli affitti brevi. Per le città più grandi, invece, come Milano, Roma, Bologna, la questione ha a che fare soprattutto con la carenza di alloggi per i residenti o per i fuori sede che si trasferiscono per motivi di studio e lavoro: un’attività di affitti brevi che comprende un gran numero di immobili, ne garantisce un numero inferiori alla compravendita e agli affitti a lungo termine, oltre a portare i prezzi dei canoni di locazione a salire sempre di più.