Buonasera. Dovrei stipulare un contratto di affitto di un appartamento a favore di una società, per esigenze abitative di quattro dipendenti che vi risiederanno per la durata del contratto (12 mesi). Vorrei sapere quale tipologia di contratto è possibile utilizzare per adottare la cedolare secca e quali vincoli eventualmente ci sono.
Vorrei evitare il contratto ad uso foresteria che, salvo errori, non prevede la possibilità di ricorrere alla cedolare secca. È corretto?
Roberto
Per poter applicare il regime fiscale della cedolare secca, il contratto di locazione deve essere stipulato per finalità abitative. Il tipo di contratto che si adatta meglio alla sua esigenza (durata limitata a 12 mesi per esigenze abitative di dipendenti) e che permette l’applicazione della cedolare secca è il Contratto di Locazione ad Uso Abitativo Transitorio.
Il punto cruciale è la natura del Conduttore, che nel caso del Lettore è una Società (Persona Giuridica) e non una persona fisica. Secondo la normativa (D.Lgs. 23/2011), la cedolare secca è applicabile ai contratti di locazione stipulati per finalità abitative tra un locatore (persona fisica) e un conduttore (persona fisica) che destina l’immobile ad uso abitativo.
Se il conduttore è una Società (quindi non una persona fisica), la cedolare secca non è applicabile, anche se l’uso finale dell’immobile è abitativo (per i suoi dipendenti). L’unica via per applicare la cedolare secca è che il contratto venga stipulato non con la Società, ma con i singoli dipendenti (o uno di essi), in qualità di persone fisiche. La Societàpotrebbe dare una garanzia aggiuntiva (fideiussione) al locatore, ma dipendenti risultano formalmente i conduttori del contratto ad Uso Abitativo Transitorio.
Se invece il conduttore resta la Società, il contratto sarà comunque un Uso Abitativo Transitorio (o un contratto diverso se non ricorrono le esigenze transitorie), ma sarà soggetto al regime ordinario IRPEF + IVA (se il locatore è un’impresa), o IRPEF (se il locatore è una persona fisica), con l’obbligo di pagare l’imposta di registro e di bollo, escludendo la cedolare secca.
