Buongiorno, da un anno convivo con infiltrazioni di acqua piovana all’interno della camera da letto: tre eventi a seguito di altrettante violente perturbazioni e con una quantità d’acqua compresa tra 15 e 30 litri per evento.
Causa attribuita al tetto ventilato (30 anni) mancante di impermeabilizzazione. Per tamponare è stato posato un telo ancorato con sacchi di sabbia. Interpellati per iscritto i condomini con costo indicativo, tre proprietari su undici non accettano il lavoro, in primis per motivi economici. Tra 10 giorni c’è l’Assemblea condominiale e l’argomento sarà all’O.d.g. Ci si aspetta che i tre contrari confermino in assemblea il proprio no. Tutto ciò premesso, volevo chiedere se giuridicamente si può chiedere l’approvazione dell’intervento anche in caso di mancanza del 100% delle proprietà, in considerazione che il rifacimento rappresenta un intervento straordinario per evitare in futuro infiltrazioni anche su altre proprietà, così come suggerito dall’assicurazione del fabbricato. Quali altre alternative posso valutare?
Nel caso da Lei descritto, l’intervento sul tetto rientra nella categoria della manutenzione straordinaria e, come tale, può essere validamente deliberato dall’assemblea condominiale anche in assenza dell’unanimità dei consensi. L’articolo 1136 del Codice civile stabilisce infatti che, per l’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria, in prima convocazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, mentre in seconda convocazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’intero fabbricato. Di conseguenza, la decisione può essere adottata anche se alcuni condomini si oppongono, purché sia raggiunta la maggioranza prevista dalla legge.
Nel Suo caso, le infiltrazioni d’acqua che si verificano da tempo e in modo consistente fanno presumere che si tratti di un problema strutturale del tetto, parte comune dell’edificio ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile. I lavori di rifacimento possono quindi essere considerati urgenti e necessari per la conservazione dell’immobile e la tutela della sicurezza e della salubrità delle unità abitative sottostanti. In tali circostanze, anche l’amministratore può disporre l’esecuzione dei lavori urgenti senza preventiva delibera assembleare, salvo poi sottoporre la questione all’approvazione dell’assemblea, come previsto dall’articolo 1135 del Codice civile. Qualora l’amministratore resti inerte, il singolo condomino può farsi carico dell’intervento urgente e chiedere successivamente il rimborso delle spese agli altri comproprietari, a condizione che dimostri la reale urgenza dell’intervento e la necessità di evitare un danno imminente o un pregiudizio alla cosa comune.
Se l’assemblea dovesse comunque respingere la proposta di esecuzione dei lavori, Lei avrebbe facoltà di impugnare la delibera davanti all’autorità giudiziaria entro trenta giorni, decorrenti dalla data dell’assemblea se era presente o astenuta, o dalla ricezione del verbale se era assente. L’impugnazione potrà fondarsi sul fatto che la mancata approvazione dei lavori contrasta con il dovere del condominio di provvedere alla conservazione delle parti comuni, configurando una violazione dei principi di corretta gestione e tutela del bene collettivo.
In attesa della decisione assembleare, può essere opportuno munirsi di una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato, che certifichi la causa delle infiltrazioni e l’urgenza dell’intervento. Tale documento, eventualmente integrato da un parere dell’assicurazione del fabbricato, potrà essere presentato all’assemblea per dimostrare la necessità dell’opera e rendere difficile una decisione contraria priva di motivazioni tecniche fondate. Nel caso in cui la situazione dovesse aggravarsi e compromettere l’abitabilità dei locali, potrebbe inoltre valutare di rivolgersi al Tribunale con un ricorso d’urgenza ai sensi dell’articolo 700 del Codice di procedura civile, al fine di ottenere un provvedimento che ordini l’esecuzione immediata dei lavori indispensabili.
In conclusione, l’approvazione dell’intervento non richiede il consenso unanime dei condomini, ma soltanto le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice civile. Se tali maggioranze non dovessero essere raggiunte, e se l’urgenza e la necessità dell’intervento fossero adeguatamente documentate, Lei potrà comunque agire per tutelare i Suoi diritti e chiedere che il condominio provveda alla riparazione del tetto per prevenire ulteriori danni alle proprietà sottostanti.
