Case in affitto, dove rendono di più (e dove si sono rivalutate)? Da Genova a Milano, la corsa dei prezzi e dei canoni

Dove le case costano meno la locazione rende di più, se l’inquilino paga puntualmente. Il discorso vale all’interno delle grandi città, nella quali si registrano regolarmente canoni in proporzione al prezzo più elevati in periferia rispetto alle aree centrali e di pregio: qui però chi acquista punta in genere più alla rivalutazione del cespite che sul rendimento immediato. E vale anche nei confronti tra le città. E così non stupisce che nella sua analisi dei rendimenti lordi in dieci grandi capoluoghi l’Ufficio studi di Tecnocasa abbia rilevato che le migliori performance teoriche si registrano nelle due città meno care e cioè Genova con 7,6% e Palermo con 7,2%: I minori rendimenti a Firenze (4,4%) e Milano (4,6%), Roma e Torino fanno segnare 5,2%, Napoli 5,4%. 

Il calcolo è effettuato su un bilocale di generose dimensioni (65 metri quadrati), per le case più grandi, sempre per le ragioni indicate sopra sulla relazione tra valore della casa e canone ricavabile, il rendimento scende di qualche decimo di punto.

Comprare casa per metterla a reddito

All’investitore però interessa il netto; se escludiamo dal computo le spese di manutenzione straordinaria (che almeno in teoria servono a mantenere il valore dell’immobile) si può calcolare un po’ ottimisticamente che un terzo del canone bastino a pagare il 21% di cedolare secca e l’Imu; pertanto il rendimento netto a Genova arriva al 5%, a Milano poco sopra il 3% e a Roma attorno al 3,5%. Ma si tratta di un discorso che, a nostro avviso, soprattutto per i proprietari che già dispongono dell’immobile o che lo hanno ottenuto per successione. 
Comprare un’abitazione ad hoc significa mettere in campo spese fiscali, notarili e di riqualificazione (che spesso consiste anche nella fornitura degli arredi) che abbattono ulteriormente il rendimento sugli otto anni. Fatte queste precisazioni, il confronto più corretto per valutare questi numeri è probabilmente quello con il Btp a otto anni (dura contrattuale di una locazione a canone libero, quelli presi in considerazione da Tecnocasa ), che attualmente rende attorno al 2,8% netto. 

A Napoli la corsa a comprare casa per investimento

Il mattone rimane – sottolinea Tecnocasa – una forma di investimento importante per gli italiani; nel 2024 l’acquisto finalizzato a trarre un reddito dall’immobile ha rappresentato il 18,4% del totale delle compravendite realizzate del network, con un lieve calo rispetto al 19,5% dell’anno precedente. La città con la percentuale più elevata di acquisti per investimento è Napoli (39,3%) ma si tratta perlopiù di transazioni effettuate per destinare le case agli affitti brevi. Un trend, quest’ultimo, che a Milano invece non si evidenzia più da ormai oltre un anno e anzi diversi proprietari ora puntano su affitti transitori e locazioni di lunga durata.

La rivalutazione delle case dal 1998 a oggi: il record a Milano

Il report di Tecnocasa contiene anche una breve analisi sulla rivalutazione degli immobili residenziali dal 1998 al 2024. Secondo questi dati nelle grandi città nell’arco temporale considerato l’incremento medio di valore è stato del 51,5%. Il migliore risultato è quello di Milano con 140,3% seguita da Firenze con 82,7%. Per avere un termine di confronto segnaliamo che l’inflazione nello stesso periodo è stata del 63,6%.