Successivamente all’acquisto, sono venuto a conoscenza dell’esistenza di due condomini proprietari di due cancelli elettrici che costituiscono l’unico modo per accedere al posto auto comperato. Il posto auto è stato ricavato dalle pertinenze (giardino) di un immobile e l’atto notarile esplicita che “si accede utilizzando il medesimo accesso riservato al fabbricato” di cui l’area in cui sono stati realizzati due parcheggi costituiva pertinenza, citando gli atti notarili precedenti che costituivano tale servitù. Le domande sono: (i) è obbligatorio aderire a un condominio di cui ignoravo l’esistenza e non è menzionato nell’atto di compravendita; (ii) se no, sono tenuto a pagare un indennizzo per l’uso saltuario dei cancelli elettrici?
Antonio M.
Preliminarmente, si osserva che il condominio si costituisce ope legis, al verificarsi di una serie di presupposti di fatto e di diritto, senza necessità di alcuna attività da parte dei soggetti interessati, né tanto meno ad opera di organi giudiziari o amministrativi. In presenza di tali presupposti, il condominio è costituito ipso iure, indipendentemente dall’adozione del regolamento o dalla costituzione degli organi condominiali, né tanto meno della formazione delle tabelle millesimali. Dunque, diremo che il condominio sorge al momento in cui avviene l’assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti, per effetto della quale si origina, altresì, la presunzione legale di comunione indivisa delle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all’uso comune ovvero a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (App. L’Aquila 6 settembre 2021, n. 1278).
Premesso ciò, elemento indispensabile per poter configurare l’esistenza del condominio è proprio la contitolarità forzosa del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edifico, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire per l’utilizzazione e il godimento delle parti di proprietà esclusiva dell’edificio medesimo.
Pertanto, se i cancelli servono a tutti i condomini per accedere nel cortile, questi hanno la funzione di utilizzo comune e, di conseguenza, servono a tutti i condomini. Diverso è il caso (in esame) di cancello privati che appartengono ai rispettivi condomini. In definitiva, i condomini partecipano alle spese solo in presenza di parti/impianti comuni come indicati dall’art. 1117 c.c.
