In media un appartamento a Bologna costa 127 euro a notte. Nel 2024, nel segmento degli affitti brevi per il turismo, in città sono stati pubblicati 3.627 annunci, poco meno della metà rispetto a Napoli o Venezia e 1.500 in meno rispetto a Firenze. Quindi al netto della crescita esponenziale di questi ultimi anni Bologna resta una meta secondaria rispetto ai flussi complessivi dei turisti stranieri nelle città d’arte. Ma fare l’host conviene molto anche qui: il reddito stimato in 12 mesi è di 20.825 euro. Sono questi operatori, spesso accusati di aver guadagnato sui danni della turistificazione, ad aver consentirti un aumento di flussi anche da parte di quei turisti con possibilità di spesa inferiore rispetto ai prezzi del mercato alberghiero tradizionale.
L’analisi su Bologna
L’analisi di Patrigest, la società di analisi e consulenza del gruppo Gabetti, racconta bene le ultime evoluzioni del mercato immobiliare in città. A livello nazionale, il turismo è tornato ai livelli pre Covid e il dollaro debole spinge gli americani. Anche qui per la prima volta, nel 2025, i turisti dagli Stati Uniti sono stati i più presente tra gli stranieri. Bologna (settimo aeroporto italiano) resta una meta di seconda fascia per i viaggiatori internazionali mentre guadagna terreno nel turismo domestico.
I prezzi di alberghi e case sulle piattaforme
Nel settore alberghiero, dice la ricerca Patrigest, la media di una camera è 170 euro a notte, con picchi superiori come raccontano le decine di casi durante le fiere più visitate. Nel 2024 il tasso di occupazione delle camere è stato del 79%, in crescita del 4% rispetto al 2023. Crescono anche i prezzi in aumento dell’8,5% nell’ultimo anno. Su un’altra fascia cresce molto il mercato degli affitti brevi dove, come detto, nel 2024 in città si contavano 3.627 annunci, un prezzo medio per notte di 127 euro, un tasso di occupazione del 46% e un reddito medio stimato di 20.825 euro all’anno per ogni host.
«Nel turismo Bologna è una città di seconda fascia, ma è cresciuta tantissimo in questi anni», Luca Dondi, economista , esperto del mercato immobiliare e amministratore delegato di Patrigest. I dati, aggiunge, ci dono che «la componente degli affitti brevi integra l’offerta alberghiera garantendo così di rendere più accessibile una città che, solo con gli alberghi, sarebbe appannaggio solo dei più ricchi». La componente che ha meno possibilità sceglie gli affitti brevi che garantiscono anche una buona integrazione al reddito per chi affitta. «Limitare quel segmento, al di là del danno per gli host, limiterebbe per tanti la possibilità di venire a Bologna».
Aumentano le compravendite
Collegato e parallelo al tema del turismo, c’è il mercato residenziale a cui Gabetti ha dedicato un ulteriore approfondimento. Nel 2024 in città si sono registrate 5.783 compravendite, in crescita dell’1,4% rispetto anno precedente. Nei primi mesi del 2025, invece, le 1.357 operazioni rappresentano una crescita del 9,3%. In città il 55% delle compravendite avviene con mutuo. Le previsioni dicono che i prezzi continueranno a salire di quasi 2 punti. Detto dell’acquisto, l’affitto conferma ancora le sue difficoltà con domanda in crescita come i prezzi e l’offerta sempre più stagnante.
La crescita delle locazioni
Bologna è la quarta città italiana (dopo Roma, Milano e Torino) per nuovi contratti di locazione. Nel 2024 sono stati 24.322, in aumento del 5,5% rispetto all’anno precedente. Il confronto rispetto al 2018, l’ultimo anno pre pandemia, dice che i contratti di locazione sono in crescita del 19,4%: terza città italiana dopo Padova e Milano. A Bologna, peraltro, il 36% riguarda porzioni di abitazioni, una tendenza in crescita di quasi 7 punti. Sul fronte dei prezzi, infine, i canoni continuano a crescere (più 0,8%). «La vitalità degli affitti brevi produce un effetto anche sul mercato tradizionale — spiega Dondi —. Ma in città il tema resta sempre la scarsità dell’offerta. Bisogna provare a recuperare una parte che esiste e integrarla con soggetti, magari investitori istituzionali, con patrimoni significati».
Il mercato della casa in città è una sorta di cono di bottiglia. «È un quadro molto articolato che va compreso nella sua completezza, altrimenti si rischia di produrre danni e pochi benefici». Dondi da sempre è scettico rispetto alla possibilità di colpire gli affitti brevi. «La verità è che l’accessibilità della città è stata garantita da chi adesso si tende a volere penalizzare — ragiona —. I risultati sul recupero sarebbero tutti da vedere». Alcuni proprietari, dice, magari preferirebbero tenerli sfitti. «La situazione è complessa, ci vuole una consapevolezza generale e interventi complessivi».
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8 agosto 2025
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